在豫房企节流过冬 拿地求“稳”

　　据国家统计局近日发布的数据显示，今年前10个月的全国房地产销售面积只完成了预期指标的78.58%，从市场反应上来看，整个楼市的销售行情已经渐冷。大河报·大河客户端记者了解到，步入2018年之后，全国楼市呈现出一二线冷、三四线热的局面，其中土地流拍数量已达到历史高位。

　　省会郑州“净地”少得可怜，接下来，哪些城市将成为房企重点布局的城市？

　　市场降温，半数房企销售业绩低于预期

　　近日，国家统计局发布的一组数据显示，今年前10个月的房地产销售面积只完成了预期指标的78.58%，房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金等关键数据均呈现出放缓态势，越来越多的人持币观望。

　　随着2018年进入最后一个月，房企年度目标的完成情况也成为关注焦点。

　　在今年年初，许多房企都定下了各自的年度业绩目标。据业内权威数据机构显示，千亿房企数量已经达到25家。但部分房企截至11月底，半数房企销售业绩低于预期。

　　其中，千亿房企中绿城中国的原定目标为1800亿元，截至11月末的销售业绩为1337.3亿元，距离目标额还差462亿元左右；同时，原本打算今年进入“千亿房企俱乐部”的首开股份当前完成销售801亿元，距千亿门槛还有199亿元的差额。

　　大河报·大河客户端记者调查发现，今年土地成交金额虽有所上涨，但土地市场流拍数量却明显增多。

　　据中指院数据统计，今年前三季度全国土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位，从河南各省辖市近期的拍地情况来看，郑州土地热度已明显冷却，在紧缩政策和年底回款的双重压力下，目前各大开发商在郑州拿地并不积极，之前热抢的北龙湖近期拍地也只有3~5家房企参与竞拍。省内还有部分城市出现明显下行趋势，其中包括上半年表现火热的平原新区、许昌、焦作等环郑区域。

　　郑州郊县土地市场低迷房企拿地“慎之又慎”

　　目前，郑州市区八区几乎只有北龙湖有净地出售，其余出让地块多为早已“名花有主”的城改地，而北龙湖作为郑州土地市场的“金子塔尖”，高昂的土地价格令一般房企望而却步。

　　从国家统计局发布的数据来看，东部区域和东北区域10月份商品房销售面积同比均下降4.7%，中部区域同比则增长8.7%，河南作为中部大省，持续吸引着诸多一线房企抢滩进驻。

　　“郑州近一年的房地产成交面积、成交金额均呈下降趋势。虽然市场渐冷，但是房企拿地的愿望很高，关键是郑州没地，只能‘下地市’。”某一线房企郑州分公司投资拓展总告诉记者。

　　在这一波房企投资浪潮下跌宕最明显的环郑地市应为许昌。

　　2017年，许昌全市土地拍卖金额为62.4901亿元；到了2018年，仅1~6月份的土地拍卖金额就达到了128.5358亿元，今年4月份，华润地产经过285轮竞价以14.29亿元的总价拿下许昌一宗地，单价737万/亩，溢价率为306%，许昌楼市呈现一片繁荣态势。

　　今年6月末，许昌棚改政策收紧，7月份出让5宗土地全部流拍，两块商服用地和鹿鸣湖东南角的7亿元地块无一人出价，此后，许昌土拍市场急转直下。

　　“许昌城改采用货币化安置，这一两年释放了不少购买力，但城市人口流入量不大，实际购买力减少，因此房价涨了一小波后就处于停滞状态。”河南本土某房企投拓总表示，“在土地量充足的三、四线城市，房企拿地都要经过反复研判测算，十分谨慎。别人眼里的价格洼地，可能在我们投资拓展部眼里就是‘价值坑地’。”

　　“商丘的人口导入量也不强，由于市场下行，近期某家一线房企项目不得不降价销售，甚至引发了业主维权。”该投拓总表示，与许昌情况类似的还有郑州平原新区、焦作、商丘等地。

　　洛阳、南阳等地市场逆市增长，前景较好

　　虽然许昌、商丘等地已难再现地王神话，但河南一些省辖市仍在市场一片走低的大环境下逆市繁荣。

　　8月初，洛阳土拍连续三天拍出新高价，其中第三天洛阳西工区光华路与唐宫中路东北角24号地以1358万/亩的价格封顶，溢价率106.38%，刷新了河南除郑州外的地价新高。

　　数据显示，2018年1~9月年洛阳市出让住宅土地约1300亩，成交住宅土地约770亩，供求比1.69，成交均价480万/亩。

　　不难看出，洛阳是河南省除郑州外被开发商认可的城市。作为河南西部最重要的“腹地”城市、“中原城市群”中的“副中心”级城市，近年来，洛阳房地产在自贸区、自创区、轨道交通落地的推动下发展势头强劲。此外，记者从河南省人社局获悉，2017年底，洛阳市户籍人口为710.1万，常住人口为682.3万，庞大的人口基数也为房地产业带来较为充足的人口支撑。

　　目前，洛阳市土地供求放缓，城市中心资源紧张，土地价格走高。其中，洛龙区供地极少，且区域发展成熟，西工、涧西区基本无地可供，因此，洛阳市及洛龙区土地资源竞争较为激烈，土地价格持续走高。

　　此外，南阳的土地市场也正在成为业内关注的焦点。

　　3月23日，南阳高新区一宗地经过120轮竞拍，被碧桂园以71453万元的成交价拿下，创南阳土拍总价地王纪录，折合每亩293万。随后，在6月15日的土拍中，建业、金科、昌建、雅居乐、常绿、碧桂园、K2等房企均参与竞价，最终竞拍169轮后被常绿集团以3.52亿元的总价拿下，成交单价601万/亩，溢价率362%。

　　但与洛阳类似，南阳楼市如今也面临无地可卖的窘境。

　　据了解，南阳共有300平方公里的中心城区控制区，165平方公里的规划区，中心城区净地十分稀缺。11月21日，开闸放量的南阳再次土拍，经过176轮竞拍，金科地产以39150万元竞得其中一宗地，再次彰显南阳持续走高的土地价值。

　　“房地产市场的三个决定性的基本要素：土地、人口、货币在郑州和其他省辖市呈现出较突出的非匹配状态。”河南财经政法大学房地产经营管理系主任曹飞认为，郑州作为人口和产业中心极，其对市场的影响远超短期的棚改货币化政策，政府供地层面上要大力推行“人地挂钩”政策，房地产市场调整上注重因城施策，促进人口、资本和土地在空间上尤其是在核心城市有效集聚，促进房地产市场健康平稳发展。（记者 孙煊哲 实习生 冯子雍 文 白周峰 图）