楼市趋稳 市场理性回归

　　2019年3月29日，随着美盛地产成功摘得郑州市金水区郑政出〔2019〕20、21号（网）两宗地块，原本平静的河南楼市立刻起了涟漪。

　　郑州市政府工作报告显示，2018年，全市房屋施工面积18643.1万平方米，比上年增长13.8%；全市商品房销售面积3712.1万平方米，比上年增长19.8%，增速较上年提高11.5个百分点。从住宅结构看，受市场调控因素的影响，刚需住房（90平方米以下）的销售面积增速较快，达到34.6%，较上年提高36.4个百分点；改善型住房（90平方米以上）的销售面积增速为16.6%，比刚需住房销售面积增速少18.0个百分点。

　　从平稳发展到供需理性

　　碧桂园河南一部营销总经理齐华伟告诉记者，不管是一、二线城市，还是三、四线城市，城市在生长在更新，住房的更新换代需求持续存在。随着河南快速步入新的发展阶段，城市居民的物质生活也必将会快速丰富起来，人们对生活空间的要求也越来越高，而未来河南人居环境的主发展方向必然是绿色、科技、智能、人文，这类建筑又可称为可持续发展建筑、生态建筑、回归大自然建筑、节能环保建筑等。

　　郑州从2016年底确立为国家中心城市，到2018年发布国家中心城市建设纲要，将按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”的发展思路，持续优化城市空间布局，实施组团式发展，区分产业差异，明确发展定位，逐步形成“双城引领、三绿融合、三轴交汇、多级联动”的空间形态。

　　直到2017年，中国（河南）自由贸易试验区获批，郑州出台详细的自贸区规划，将按照“一轴串三环，双核带四心，三区共发展”的思路，逐步形成“七区共发展，八心集优势”的空间格局，依托郑东新区、经开区和金水区功能特色，打造现代金融中心、制造业核心和对外开放窗口，逐步强化城市内部产业支撑。

　　这一切均表明，河南的房地产市场，已不是过去开放式的市场，购房者和房企已经跨入了理性的时期，不论是刚需购房者还是房企，在市场的作用下，将更加理性。

　　“未来房地产市场的集中度将进一步加强。2018年郑州主城区销售数据中，郑州前五名的开发商占据的市场份额是49.53%；全国TOP10的开发商占据全国的市场份额是26.9%,TOP30占据45.2%，几乎占据半壁江山。在去杠杆的背景下，小房企的融资成本大幅上升，会加快出局。随着资金、土地等资源进一步向龙头企业集中，龙头企业侵占市场份额的速度将会加快，房地产的集中度将愈发明显。”永威集团营销中心总经理张晓征如是说。

　　裕华集团营销管理中心总监侯兴湘告诉记者，当前的市场从短期来看，有效的购买需求稍显不足，市场全面转暖为时尚早，对于开发商而言，不宜盲目乐观，还应保持必要的谨慎与清晰的判断。

　　从土地流拍到供需变化

　　去年10月12日，郑州市出让10宗国有建设用地使用权，结果是6宗地块底价成交、1宗地块流拍。

　　这是自2016年以来，郑州首次出现土地流拍。

　　与2016年、2017年地王频出相比，2018年郑州的土拍市场“底价成交”“熔断价成交”成为常态，但在10月之前均没有出现土地流拍的状况。无独有偶，今年1月8日，郑州市出让4宗地，郑政出〔2018〕165、166号地(网)为中原区刁沟村城改地；郑政出〔2018〕164号地(网)为金水区洋槐村合村并城用地；郑政出〔2018〕167号地(网)为二七区郭家咀村合村并城用地。其中，恒大以起始价摘得中原区165、166号地，郑州市二七新区建设投资开发有限公司以起始价摘得167号地，位于金水区的164号地流拍。

　　消息一出，市场哗然！

　　如果说，去年7月，河南楼市还有点羞答答，市场还留有余温的话，那么8月份，郑州楼市可谓有点伤感了。

　　面对市场竞争的不断加剧，企业要怎样提高自身优势？碧桂园河南一部营销总经理齐华伟有自己的见解，他指出，经过近30年的发展，我国一大批房产企业快速成长起来，随之而来的是，一大批购房客户也被地产形势“教导”成了置业“专家”，很多客户在置业方面的专业性，并不比开发商差。在这种背景下，营销的本质已经回归到产品层面，产品的精致化、物业服务的细致化才是企业发展的关键。

　　对此，永威集团营销中心总经理张晓征说，随着消费结构的升级，未来房地产市场将逐渐品质化、多元化。今后市场上将发展出更多的文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产、网络地产等新的产品形态。同时，房地产在品质方面将有所转变。而随着中国经济进入到高质量发展阶段，房地产也要顺应形势，向中高端转变。

　　从市场调控到稳健前行

　　日前召开的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　与此同时，国家住房与城乡建设工作会议也指明了2019年楼市的发展方向：稳地价，稳房价，稳预期。

　　国家严控资金流向房地产领域，因此加快销售回款成为房企共识。截止到目前，安居客数据显示，河南房地产市场，特别是郑州房地产市场，2019年1月份的均价为13574元/平方米，环比去年12月份下降0.05%，2月份均价为13687元/平方米，环比1月份上涨0.84%，3月均价为13660元/平方米，环比2月份下降0.19%。

　　对此，也有业内人士称，判断房价走势的方法是长期看人口、中期看土地、短期看经济发展。2019年，大部分三、四线城市势必进入深度调整期，不同城市间表现分化，改善住房人群明显增多。市场整体较之前更趋于理性化。

　　那么，面对市场竞争的不断加剧，企业要如何提高自身优势，满足市场需求？永威集团营销中心总经理张晓征说，企业发展要聚焦优势，牢牢抓住自身的特色优势，在自身的特色优势领域做深、做透、做精。过去的房地产更多的是大众化，今后将向特色化与个性化转变，为此，企业为了满足市场需求，需要产品转型升级，服务转型升级，让市场理性回归。

　　据裕华集团营销管理中心总监侯兴湘分析，经过2017年、2018年的市场下行，迫使开发商提高产品品质、对产品设计进行升级，突出更高的性价比，以迎合当前消费升级的需要。（记者 王军伟）