供应充足 地价上涨 大鳄入驻 许昌楼市要发力

拍地示意图

　　核心提示｜清明节前，许昌进行了今年第4次集中拍卖土地，受到业内关注。其中包含的3块住宅用地遭遇争抢，华润和金科分别竞得1宗和2宗土地，华润拿下的26号地鏖战285轮，最终以14.29亿元的总价、溢价率306%，成为新地王。

　　自去年起，许昌每次拍地均会受到业内关注，同时也吸引众多房企争抢。地王频出的许昌相应也带来房价的上涨，2017年，许昌个别项目房价上涨了50%。芙蓉湖CBD区域的房价早已破万。据统计，目前已经入驻许昌的知名房企已超过20家。近两年来许昌楼市甚是火热，为何？

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　　最高鏖战285轮许昌新地王产生

　　4月4日上午，许昌进行2018年第4次土地拍卖，示范区3块住宅地块以及4块商服地块全部成交。华润和金科分别摘得1宗和2宗住宅土地。

　　此次拍卖的3块住宅用地均位于示范区芙蓉湖区域，这里已是目前名副其实的地王窝。去年7月27日的时候，碧桂园以749.72万元/亩的单价拍得该区域魏文路西侧、永兴东路南侧地块，总面积约119.816亩，成交总价约8.9828亿元。同时，该地块749.72万元/亩的单价成为许昌地王，至今无人打破。

　　这3块地中，竞争最激烈的是26号地，该地块位于魏武大道西侧、规划学院路东侧，紧邻建业世和府，占地面积约193亩，容积率为3。经过285轮的鏖战最终被华润以总价14.29亿元收入囊中，成为总价地王。单价来看，该地块为737万元/亩，折合楼面价3687元/㎡。

　　另外两处住宅用地分别是47号和48号地，均被金科摘得。其中，47号地位于青梅路以西，宏腾路以北，占地面积33亩，容积率为3，成交总价为1.87亿元，单价为561万元/亩，楼面价为2807元/㎡，竞拍了107轮。该地块位于芙蓉湖核心区，是芙蓉湖内环中为数极少的住宅用地。

　　而48号地西邻中央公园，位于魏文路以西，宏腾路以北，占地面积83亩，容积率为3，成交总价为4.96亿元，单价为598万元/亩，楼面价为2995元/㎡，竞拍了95轮。

　　业内人士称，从此次许昌土拍的持续火热中可以看出，一线房企对许昌房地产市场前景的认可，同时也再次确立了芙蓉湖CBD区域未来城市核心的地位。

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　　地价屡创新高多家房企争相入驻

　　实际上，从2004年建业首次进入许昌后的很多年里，许昌并没有受到开发商的多大关注，长期没有外地新的开发商入驻。近两年恒大、碧桂园开始在许昌开疆拓土，而许昌的房地产市场真正集中被外来地产商关注，则是在2017年。

　　除了中梁、隆基泰和外，锦艺、正商、亚新也紧随其后，之后，雅居乐、保利、阳光城、中建、中南、当代置业也成功杀入。

　　据不完全统计，目前入驻许昌的有建业、恒大、碧桂园、正商、亚新、绿地、保利、雅居乐、阳光城、华夏幸福、中梁、隆基、锦艺、万达、远大、当代等品牌房企。

　　2016年开始，许昌开始爆发备受一线房企的关注，而地价也在一步步上涨。

　　在2016年10月份的时候，建业桂园的地价单价仅为210.8万元/亩，到了12月份，建业世和府的地价上涨到252.5万元/亩；而到了2017年5月，物华溪悦苑的地价则一下子涨到了359.5万元/亩，两个月后，碧桂园以749.72万元/亩拿下芙蓉台地块，成为地价天花板；此后的碧桂园建安府、东城区b21地块也均突破600万元/亩。要知道，新乡平原新区目前的地王也才515万元/亩。

　　2018开年仅1个月的时候就拍出7宗土地，共计约810.823亩，合计约30.789亿元人民币。仅仅一个月的时间所拍土地总价和面积超过2017年下半年的70%。

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　　房价涨幅较大个别楼盘早已破万

　　地价的上涨肯定会体现在房价上。

　　2016年郑州“郑纺机”地王事件引起的新一轮暴涨还历历在目，如今新郑、荥阳、新乡、安阳、南阳等地的“地王”潮，也带动了四五线城市的不断升温。

　　首先是鹿鸣湖区域引爆了整个许昌楼市，从鹿鸣湖周边楼盘开盘营造出来的“日清盘”、均价开盘一次涨一次；其次是新东街区域的爆发，整个许昌城区各个区域的楼盘均价都一下子起来了。

　　其间又经历了铁西群众路地王、芙蓉湖地王的轮番轰炸，每一次地王的出现，许昌市民朋友圈都会被万元房价给刷一遍。

　　2016年的时候，许昌知名项目恒大绿洲楼盘卖到6000多元/㎡，2017年涨到了8000元/㎡左右，如今已经可以卖到接近10000元/㎡了。

　　而在市区国贸360商圈附近的名门尚居，2015年卖到4000多元/㎡，到了2017年已经涨到9500元/㎡了。

　　再比如芙蓉湖区域的建业世和府，2016年底建业拿地的时候地价为253万元/亩，到了2017年7月份旁边碧桂园摘得地王后，10月份开盘的世和府的毛坯高层卖到8000元/㎡，洋房突破11000元/㎡，而且基本都是全款购买；新一期的预计将在今年五一开盘，精装修，预计高层会超过10000元/㎡。

　　“在2017年期间，许昌的个别项目房价涨幅高达50%，以前卖不动开始能卖动了，以前卖得好的，现在是没房子了，由于限价原因，许昌的车位也是水涨船高，最高已经突破25万元。”许昌某楼盘销售经理称。

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　　这两年许昌为何如此受关注？

　　为何这两年众房企对许昌的关注如此之大？

　　“关键还是规划开始落实了。”郑州某知名房企投资拓展负责人刘先生称，郑许一体化已经提出多年，但一直没有实质性的进展，近两年才逐步落实，开发商看到许昌未来发展前景自然都来了。

　　刘先生称，要归纳原因，大致有三个方面：

　　第一，是由许昌的经济基础决定的。根据发布的统计数据显示，2017年全市生产总值2642.1亿元，比上年增长8.7%，排在郑州、洛阳、南阳之后，位列第四。同时许昌经济活力更足一些，上市公司多，制造业发达，据统计2017年全年全部工业增加值比上年增长8.5%，规模以上工业增加值增长9.0%；全年全市固定资产投资（不含农户）2531.8亿元，同比增长11.8%。

　　同时，许昌消费能力也在逐年增强，据统计2017年全市社会消费品零售总额891.3亿元，比上年增长12.2%。

　　根据河南移动发布的2017双十一网购人群比例，虽然与郑州、洛阳有一定差距，但许昌还是稳居河南的第二集团前列的。下属的长葛、禹州两地也一直都是河南省内县级城市的排头兵方阵，县域经济优势突出。

　　第二，许昌占据先天的区位和规划优势。去年1月份，《中原城市群发展规划》发布，从国家层面明确了郑州大都市区的范围：郑州、开封、焦作、许昌、新乡，5个城市要深度融合，建设现代化大都市区。7月2日，许昌市委书记和市长到郑州参加郑许一体化发展规划研究报告专家评审会，基本上奠定了郑许一体化发展的方向与路径，没过多久，碧桂园就在许昌拿下了迄今为止最贵的单价地王。

　　许昌的发展也得到“造城专家”华夏幸福的青睐，2016年的时候，长葛市人民政府就和华夏幸福签约了长葛产业新城项目，被业内认为是打响了郑许一体化发展的第一枪。

　　此外，郑州南站、机许市域铁路也已经开始动工，也让众多房企看到郑许融合的未来前景。

　　第三，许昌供地相对较多。2017年，除了许昌、商丘、洛阳等城市有相对大的规模供地外，其余省辖市供地很少。据不完全统计，2017年许昌市市区土地供应67宗，约4158亩。其中住宅用地30宗，约2465亩，这远远高于其他地市。

　　“一二线市场调控严格，为了维持自身的发展和规模，只要有一定的利润，就会去拿地，至于利润率已经不是最重要的考量指标了。”刘先生称。 □记者孙煊哲