河南自贸区产城融合、宜居宜业 区域协调发展

　　自2016年8月底获批，河南自贸区一直以来都颇受关注，这种关注度在近期进一步升温。7月19日，郑州市城乡规划局对《中国（河南）自由贸易试验区郑州片区空间布局规划（2017~2035）》（以下简称《布局规划》）进行了批前公示，规划形成“一轴串三环，双核带四心，三区共发展”的空间布局结构。

　　在这一版的《布局规划》中有两个较大亮点：密集的轨道交通网络和对产业布局的注重。那么，此次规划确定后将对郑州自贸区区域内楼市产生怎样的影响？业内人士表示：产业用地的增加将增强区域的自身辐射力，其中，人们普遍关注的北龙湖和滨河国际新城将受到较大影响。

　　区域发展影响深远

　　郑州自贸区规划范围包含郑东新区、国家郑州经济技术开发区和金水区部分区域，总面积约73.17平方公里。其中，郑东新区最重要的商务功能区几乎全部涵盖，包括CBD、北龙湖、高铁站等区域；经开区则囊括了老城核心区和滨河国际新城，金水区占地较少，位于北龙湖附近。

　　从2016年8月31日，国务院正式批复设立中国（河南）自由贸易试验区，到2017年3月15日，国务院印发《中国（河南）自由贸易试验区总体方案》，再到2017年4月1日，中国（河南）自由贸易试验区在郑州正式挂牌，郑州自贸区一直受到业内的持续关注。河南财经政法大学教授刘社曾言：“自贸区的落地将给郑州房地产市场的发展带来新机遇。自贸区的到来使得郑州物流、人流集聚，外来人口增多。同时，郑州将出现产业高地，带动郑州经济的发展。”

　　而今，郑州市城乡规划局批前公示的《布局规划》又让人眼前一亮。产城融合、宜居宜业、交通路网密集……在融创华北区域集团中原公司营销总经理傅帅看来，郑州通过《布局规划》夯实了搭建城市未来高速发展通道的基石，同时也是对整体城市化发展空间布局的补足，使郑州自贸区整体布局将更加丰满，更加完善。

　　正商·珑水上境项目相关负责人也表示，本次规划期限为2017~2035年。其中，近期为2017~2025年，远期为2025~2035年。此次规划一旦确定下来，对区域发展将影响深远。

　　产业布局增添活力

　　在观察一片区域的潜力时，有一个十分重要的指标：产业。“众所周知，房地产属于第三产业，其价值主要依靠第一、第二产业的支撑。”有业内人士表示，“优势产业对区域楼市会产生较大影响。若没有足够的产业，即使区域楼市再火爆，大部分人也无法就近就业，区域就将沦为‘睡城’。产业就犹如楼市的地基，决定着其是否能健康可持续地发展。”

　　因此，此次《布局规划》中最受业内关注的一个方向便是大幅增加产业用地：规划产业综合用地866.79公顷，占建设用地面积的比例为12.58%。主要分布在龙湖北部区域、高铁站东南区域、航海路两侧区域以及滨河国际新城区域。

　　产业用地的增加，意味着住宅、商务、商业等用地的削减。对于北龙湖这个曾以“纯粹、高端居住区”著称的区域来说，影响不可谓不大。规划图中显示，北龙湖北侧大片的住宅用地，甚至是商业、商务用地，都变成了产业用地。“在短期内，北龙湖的居住纯粹性肯定要受到影响，但是从长远来看，一定会增强北龙湖的综合辐射能力。”北龙湖某项目相关负责人告诉记者，“北龙湖未来将要被打造成为一座产城融合、宜居宜业的未来之城，实现区域可持续发展。而随着住宅用地的减少，意味着居住在北龙湖的机会将越来越小，区域物业的升值潜力不言而喻。”

　　有业内人士同样认为：“以住宅为主导的高端住宅区对于周边片区的辐射能力是受到限制的，而北龙湖的北部区域有了新兴产业的注入之后，北龙湖的自身辐射力将得到有效提升。”

　　另一边，和北龙湖同样受到关注的滨河国际新城情况也十分类似。“从对比图可以看出，滨河国际新城国际医院旁3大块住宅用地，调整后全部变为产业综合用地，而原来的商业水街商业用地也变成了产业综合用地。”滨河国际新城某项目负责人说，“综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。而降低住宅用地，提高综合用地比例，对于滨河国际新城来说，不仅有利于发挥产业对区域经济的进一步刺激作用，增加土地使用效率，还能增强区域商业开发优势和加快区域商业开发速度。为新城的整体发展提供多元化、更复合的动力。”

　　宜居属性跃然纸上

　　轨道交通作为一种大量快速的公共运输方式，在城市发展中起到了不可忽视的作用，正潜移默化地改变着其周围和整个城市的生活格局。根据《布局规划》，郑州自贸区将形成 “四横六纵”轨道交通网络格局，并以环形轻轨系统为补充。从规划图中可知，郑州自贸区每个片区的地铁都十分密集，少则3条地铁线，多则5条地铁线。“轨道交通的密集程度直接和土地价值挂钩。”业内人士表示，“郑州自贸区未来一定会形成强大的人流和物流，区域内密集的轨道交通布局和‘三环+九横四纵’BRT走廊布局将成为区域‘血管’，疏通区域内人群流动，提升区域发展潜力和宜居魅力。”

　　此外，此次《布局规划》还有诸多方面将影响郑州自贸区的楼市发展。以北龙湖区域为例，某项目相关负责人表示：本次规划以“七区共发展，八心集优势”的空间格局统领区域产业发展。“八心”即龙湖国际服务核心、龙湖金融创新核心、CBD金融服务核心等。可以看出，北龙湖除了继续保持金融创新核心的定位之外，另外新增了国际服务核心的发展定位，这意味着北龙湖将被打造成为中原走向世界的对外交流发展高地，未来的北龙湖必将更具国际化魅力。“另外从《布局规划》里可知，生态环境是自贸区建设的重头戏，对于居者而言，生态环境有着较强的吸引力，成为生态高地后的郑州自贸区不仅能以区域活力吸引人，还将以生态宜居属性留住人，成为人才的集聚之地。”

　　在傅帅看来，《布局规划》或将为郑州城市区域化发展画下一个新的主轴，“就如为蝴蝶画下了身体，将老城和新城这两扇翅膀联系在了一起，相信这新规划的躯体有能力也有实力，带动郑州自贸区翩翩起舞，带动中原走向更美好的未来”。（记者 龙雨晴 文 陈 茜 图）