内外兼修 抱团取暖 房企发展开辟新路径

　　近日，东原集团与新田集团联合拿下洞林湖地块，建立战略合作关系，成为人们热议的话题。事实上，在当前的市场环境中，房企之间由竞争关系转为抱团合作已屡见不鲜。合作中，有近几年新进入郑州的外来品牌房企，通过合作加强在郑州市场的影响力；也有已在郑州深耕多年的外来知名房企，为了获取更多资源选择了联合开发。河南本土房企建业、新田，外来房企万科、碧桂园、融创等都是这之中的典型代表。业内人士认为，房地产市场进入下半场，房企间联合拿地、合作开发已经成为新常态。

　　本土房企 合作开发渐成常态

　　11月29日，郑州本土实力企业新田集团与社区运营排头兵东原集团联手，以8100万元的成交总价联合拿下洞林湖荥政储148#、151#地块。双方将形成更广泛的战略合作关系。在两大品牌的强强联合中，东原将社区运营、物业管理等优质资源融入其中，并拿出特色鲜明的四大社区子品牌——童梦童享、友邻友趣、乐享乐配、优度优家；新田则拿出锤炼20余年的经营理念：“双线战略”，打造以城市综合体为主的“都市商圈”和以新型城镇化运营为主的“田园新城”，充分发挥本土开发商在土地熟悉度及区域认知度上的优势。双方通过资源整合，利用平台及品牌优势，齐力推动区域及城市向上向前发展。

　　事实上，这已不是新田集团首次拥抱外来房企。近年来，新田集团以自身为平台，不断引进各方优势资源，先后与恒大、碧桂园、雅高、首创、绿地、北控等优秀企业达成战略合作。今年8月，新田又与远洋集团、万科集团合作签约。其全方位的合作体现在地产、商业、健康、文旅等多个层面，不断打造“新田+”的更多可能性。“新田集团未来将进一步加大与社会优势资源的合作力度，做精做强平台，强强联合，彼此赋能，从城市运营的视野，以‘美好生活供应商’的角色定位，不断输出更优质的产品和生活服务。”新田集团相关负责人表示。

　　在河南本土房企之中，另一个热衷于战略合作的企业是建业。但与新田偏好与外来品牌房企牵手不同，建业志在实现省、市、县、镇、村“五级市场联动”，并启动“3+1”轻资产战略，着眼于与地方小开发商的合作。“3”即输出品牌、管理和服务，“1”则为输出资本，其本质就是代建模式，但建业地产是少有的在此业务上取得快速发展的企业之一。

　　今年10月，建业地产发布公告，其全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司分别与鹿邑县迎宾置业有限公司、漯河市一佰年置业有限公司、项城市森林半岛置业有限公司、项城市建城置业有限公司订立房地产项目委托管理合同，计划建筑总面积55.84万平方米。而这已是建业集团轻资产战略的第104至107个项目，这些项目逐渐成为建业地产新的业绩支撑。从“房地产开发商”到“新型生活方式服务商”、从“让河南人都住上好房子”到“让河南人都过上好生活”，建业的美好愿望正在轻资产品牌输出的路途中步步实现。

　　外来企业 巧妙借力实现品牌落地

　　新田和建业是河南本土企业中善于寻求合作两种不同路径的代表。而外来企业之中，万科与融创是注重合作的佼佼者。

　　自2012年万科落地河南之时，便选择了与河南本土房企美景集团合作。根据双方的合作计划，万科和美景合资成立了郑州万科美景有限公司。而今，万科美景龙堂、万科美景世玠、万科美景魅力之城……万科在郑州开发的多个优秀项目都有美景的身影，万科与美景的“联姻”成为业内一段佳话。

　　而后，万科又陆续与百荣、长基、民安等企业合作。万科与长基合作于雁鸣湖的项目。有业内人士告诉记者：“品牌房企对区域运营的重要性显而易见。好的区域碰到好的开发商，才能擦出更多的火花，做好配套和产品，挖掘更多的价值。雁鸣湖区域迎来万科，对这个区域来说也是好事。”而万科与民安的合作则更为广泛，从万科民安西上到万科民安云城再到万科民安三度湖山……“万科的品牌能力，精装修品质，溢价能力都会让项目增色不少。”业内人士评价道，“对于民安来说，与万科合作基本为销售上了个保险。”

　　2016年，初入郑州的融创走上了与万科相似却又不尽相同的道路。2016年2月，融创中国与郑州美盛房地产开发有限公司达成合作协议，融创中国控股有限公司全资附属公司天津融创奥城以7.54亿元收购郑州美盛房地产开发有限公司持有的中牟美盛置业有限公司70%股权和债权。同时，天津融创奥城将持有中牟美盛负责开发的郑州市郑东新区白沙地块——融创美盛·象湖壹号。

　　快、准、猛是融创进驻郑州的显著特征，拿地、合作，迅雷不及掩耳。纵观融创在郑州的许多项目，融创瀚海大河宸院、融创金林金水府、融创城开珑府、融创城开中原宸院、融创中永中原大观……合作的身影无处不在。

　　近年来，与本土房企的合作已成为许多外来房企进驻郑州的“敲门砖”，或是稳定郑州市场局面的“楔子”。除了万科和融创，旭辉牵手正荣开发旭辉正荣首府、荣盛牵手祝福开发荣盛祝福花语水岸、福晟牵手谦祥开发福晟谦祥钱隆城……近年来，房企间的默契合作不胜枚举。

　　大势所趋 强强联合有助优势互补

　　在人们的印象中，房企之间的激烈竞争司空见惯。是什么让它们走到一起，抱团发展？

　　“这缘于开发商通过抱团以降低单独开发的风险。”某房地产研究人士告诉记者，“地产市场进入下半场后，选择合作可用更少的钱撬动更大规模，降低开发风险。此外，房企间原本就是竞争关系，在有些房企越来越强势的同时，必然也有些房企变得弱势了。它们只有通过合作，才能把项目开发得更好。现在地块的商办比例比较高，而很多房企只擅长住宅开发，对于开发和运营商业一窍不懂，通过引入擅长开发商业的房企，优势互补，有利于扩大产品竞争力。”

　　在易居房地产研究院总监严跃进看来，由于房企的战略城市几乎一致，很多企业要独立拿下土地会更加困难，而在后续开发阶段也会有更多挑战，如果房企开始进行合作则可以更好地分散风险，并可以进行资源整合。

　　观察中记者发现，标杆房企作为优势方，一般会通过输出品牌和管理，在收益分配上获得相应补偿，提升资产回报率。对于标杆房企而言，合作开发的好处是显而易见的：降低开发风险，尤其是高地价大体量的项目，通过合作开发可以降低土地、融资、营销、采购等成本，而与当地本土企业的合作还可加深对本土市场的了解，更容易打开市场局面。例如万科这几年开发的很多项目大多是小股操盘模式，在合作对象选择过程中，万科优先考虑和有优质土地的房企合作，并要求由万科操盘。在这过程中，万科通过输出品牌和管理，只需要投入少量的资金就可以拿到优质的土地和项目的高额利润，以较小的代价迅速做大规模，将财务杠杆用到极致。而去年正式步入千亿俱乐部的旭辉近两年的飞速发展也得益于灵活开放的合作策略。

　　对于中小企业来说，与比自己规模大、实力强、有品牌影响力的大型房企合作，不但可以提升项目收益，获得更好的生存空间，也能在与标杆房企的合作中学习到更多经验，不断提升自己。我市一家本土房企相关负责人表示，有些房企由于内部机制、架构的原因，处于被动的状态，很难在竞争激烈的土拍市场单独拿地。于是，向其他操盘能力比较成熟的房企寻求合作项目，成为了一种规避风险的新方式。“联合开发，能够最大化地利用相互之间的优势、有效地降低拿地成本、缓解资金压力、实现开发项目规模化，以此来达到占领市场优势的目的。这种模式对于企业转型和健康发展是十分有利的，也是目前房地产市场发展的主流。”

　　“在地产市场进入买方时代后，传统的、单一的住宅或商业都已经难以满足客户的需求，不同开发商之间资源共享、优势互补已是当下楼市不可逆转的新常态。”刚刚与新田建立战略合作关系的东原地产相关负责人表示，“对于东原、新田这样在专业上各有侧重并且都实力雄厚的开发商来说，合作是一次难得的机缘，是优秀企业联合起来应对市场变化的共识，也是更具互补性、协同性的前瞻动作。”（记者 龙雨晴）