下半年郑州房地产市场先抑后扬

2019-08-07 11:47:30  来源:大河报  编辑:万庆丽   责编:刘征宇

【房产-图片】下半年郑州房地产市场先抑后扬

  2019年,房地产市场既经历了开年的“小阳春”;也体验了喧嚣过后的寂静,单盘降价3000元/㎡,可谓是一波三折。市场趋于冷静时,正是总结复盘的最好时机。2019年前7个月,郑州房地产市场走势总体稳中带升,形势向好,在一系列国家政策调控及市场信号之后,剩余5个月将迎来怎样的市场环境,成为众多房地产开发企业心中的疑问。

  喜庆开年楼市“小阳春”

  2019年开年以来,郑州房地产市场可谓是直线走红。位于郑东新区白沙片区的郑地美景东望,没有任何意外地再次出现开盘即清,高新区的福晟谦祥钱隆城也出现开盘前晚上排队现象;惠济区的正商家河家从一期精装15000元/㎡左右,去化不太理想,在二期面世时果断调整营销策略,改为毛坯交付,价格定在12500元/㎡起步,两次推售都去化90%以上,核心区域及热点区域去化率都比较高。

  根据统计数据显示,去年郑州首套房贷款利率整体上浮30%,位居全国最高点,而2019年之后全国房地产市场都开始了大面积降息。同时,1月份央行降准释放15000亿,对于房地产市场也有一定的促进作用。金融行业作为房地产行业的上游,有大量的金钱流入房地产市场,最终都会导致一波楼市的小高潮。降息作为最为明显的一个楼市转好信息,意义重大。2016年,作为近年来房地产最为火热的一年,彼时郑州贷款利率在基准利率上还进行了打折,以此为参考,今年的小阳春跟贷款利率下调还是有很大关联的。

  楼市走热的另一大原因便是土地市场的火热。上半年,郑州土地市场热度居高不下。2019年上半年郑州土地供应4256亩,悉数成交,平均地价867.36万/亩,成交量同比有小幅度下降;2019年上半年土地成交金额369.72亿元,较去年上半年上涨3.4%,平均楼面价4323.09元/㎡,较去年上半年上涨55%,涨幅明显,且创近年来新高。

  今年以来,建业集团在郑东新区一举拿下三个优质地块,着实吸引眼球,也是今年目前为止拿地金额最高的房企。1月21日,建业集团以13.2亿元摘得北龙湖24号地块;2月26日,建业集团以16.8亿元再次摘得北龙湖27号地块;同年3月8日,备受瞩目的北龙湖25号地块开拍,最终被建业集团以25.2亿元摘得。此次北龙湖3个地块的出让,不仅意味着北龙湖已经几乎没有剩余住宅地块,也代表着河南区域房地产企业拿地的门槛在不断提高。

  此外,上半年全国百强房企又有两家入驻郑州,禹洲地产在荥阳以3.23亿元拿下荥阳72亩地;越秀地产在新郑南龙湖以5.01亿元拿下52亩地。至此,百强房企已有超半数入驻郑州,市场竞争激烈程度再次升级。

  今年上半年,地市土地市场的高温就像郑州的酷暑一样,热度不断。洛阳、南阳、周口、开封、驻马店、濮阳、鹤壁、济源8个城市均在上半年出现地王。洛阳更是以2.6%的房价涨幅领跑全国。土地是房地产全流程的最前端,土地价格和土地的供应量直接影响着房价的涨跌。

  不管从资金角度还是土地角度,郑州乃至整个河南,开年以来都表现异常火热,进而导致了房地产市场的火爆现象频发。不过由于房地产市场火爆现象涌现,国家只得再度加大调控手段,抑制房地产行业膨胀速度。

  调控频发房地产迎来拐点

  由于上半年全国楼市的火爆,国家不得不再次重申“房住不炒”重要纲领,加强调控。截至7月31日,全国已有279家房地产开发公司宣布破产,且这个数字还在不断增加。

  国家调控房地产的第一步便是收紧银根,一旦货币流入不到楼市,高负债的房企便会由于杠杆率过高导致后期无法经营,出现资不抵债的情况。虽说目前破产的大部分为三四线城市的中小型房企,但是以目前中央对房地产的态度,很有可能最后出现行业聚拢效应,头部房企集中了大量资金和优质人力,发展越来越强。

  前不久的“730”中央政治局会议上,关于房地产的表述除了坚持房住不炒,落实房地产长效管理机制的老提法没变之外,最大的亮点是多了一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  这句话的意义非常。此前在面临经济下行时,总会有热钱流入房地产行业来刺激经济,虽然在一段时间内经济得以复苏,不过相应地房价也会过快增长,导致群众购房压力过大。然而在目前经济基本面不是很好的时间点,此次会议仍然强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,可见其态度的坚定。

  展望未来下半年先抑后扬

  2019年转眼间还有不到5个月即将结束,剩余的这几个月时间里,房地产市场走向实际上是比较确定的,整体来说以稳为主,但是不能排除区域内的涨跌。7月份惠济区融创大河宸院降价3000元/㎡“甩卖”,当晚即被购房者一抢而空。据了解,郑东新区白沙片区蓝城诚园也有动作,从年初的12000元/㎡左右涨到了17000/㎡,还需要全款绑定车位才有房源。区域内由于情况不同,出现个别楼盘涨跌是十分正常的现象。

  8月5日,经开国际物流园区土地开拍,有一宗流拍,由于地块位置不是很好,房企拿地欲望不强,这一现象不能完全说明接下来要迎来寒冬。首付分期,是房地产开发企业促销惯用的方式之一,例如融侨悦澜庭项目通过首付分期进行促销,违规后被郑州市房管局处罚,约谈责任人,通报批评,暂停网签端口。不过今年下半年,郑州市房管局将严查房地产市场乱象,首付分期是重要排查对象,对于违规房地产开发企业,必定依照有关规定进行处罚。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,第三季度还是会有所下调的,这和政策比较严厉是有关的。而到了第四季度市场还是会有所反弹,这和需求压抑后释放等有关。包括金融政策或也在第四季度会有所放松。从去化速度看,三季度预计新盘供应规模不会太大,尤其是各类高端楼盘其实是没有太大的放松的,所以这个时候库存积压的原因和需求不足是有关的。而到了第四季度,供求或继续活跃,尤其是金融环境会有进一步宽松的可能,这个时候去化速度有望加快,同时房价本身也有可能出现上涨。

  其表示,郑州楼市若是后续降温,基本上是和季节因素以及贷款政策收紧等因素有关,所以郑州房地产市场估计8月份还是会有所小跌。当然从具体板块看,部分开发商若是资金压力大,这个时候也会积极推盘和降价促销,这个时候也会带来部分交易相对活跃的态势。而到了第四季度,预计郑州市场会有小反弹,这和部分观望需求积极释放等因素是有关的。

  目前,整个市场在稳定的前提下,部分区域部分楼盘甚至会有轻微的下跌情况发生。2019年,郑州余下不足5个月的时间里,对于刚需购房者,是“择机上车”的好机会,在目前房地产市场行情不景气的情况,对于意向的楼盘多了解多咨询,或许可以在开发商之间的竞争中,争取到更大的购房优惠。(记者 吴俊池实习生李斯琦)

国际在线版权与信息产品内容销售的声明:

1、“国际在线”由中国国际广播电台主办。经中国国际广播电台授权,国广国际在线网络(北京)有限公司独家负责“国际在线”网站的市场经营。

2、凡本网注明“来源:国际在线专稿”的所有作品,版权均属中国国际广播电台国际在线所有,未经本网书面授权不得转载、摘编、复制或利用其他方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,被授权人应在授权范围内使用,并注明“来源:国际在线”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。

3、“国际在线”网站一切自有信息产品的版权均由国广国际在线网络(北京)有限公司统一管理和销售。任何未与国广国际在线网络(北京)有限公司签订相关协议并出示授权书的公司、媒体、网站和个人均无权销售、使用“国际在线”网站的自有信息产品。

4、对谎称“国际在线”网站代理,销售“国际在线”网站自有信息产品或未经授权使用“国际在线“网站信息产品,侵犯本网站相关合法权益的公司、媒体、网站和个人,国广国际在线网络(北京)有限公司将委托律师,采取包括法律诉讼在内的必要措施,维护“国际在线”网站的合法权益。

5、本网其他来源作品,均转载自其他媒体,转载目的在于传播更多信息,丰富网络文化,此类稿件不代表本网观点。

6、如因作品内容、版权和其他问题需要与本网联系的,请在该事由发生之日起30日内进行。