郑州楼市：城市“郑”向上 地产“稳”为先

　　转眼间，2018年已近尾声。这一年，郑州蝉联“新一线”，城市魅力再提升；这一年，楼市调控精细化，稳定已成新常态；这一年，新区发展加速度，百花齐放竞争艳；这一年，抢人大战白热化，人才公寓正落地……

　　回首郑州楼市，在这转型期中不寻常的一年，是房地产业内有人感觉到寒冷，有人却看作是突破、成长和创新的一年，这是整体平稳波澜不兴的一年，也是房地产市场健康发展路途中关键的一年。不妨将2018年郑州楼市一幅幅独特的画卷徐徐展开，回顾这个注定会被地产业内铭记的一年。

　　关键词：调控精细化

　　回望：2018年，楼市调控思路明确：围绕“房住不炒”定位，坚持调控不放松，全国范围内的调控逐步走向精细化，因城因地精准施策。截至目前，全国2018年房地产各种调控政策达438次以上，同比涨幅高达75%。2018年8月，河南省住建厅、省委宣传部、省公安厅、省司法厅、国家税务总局河南省税务局、省工商局、省发改委、河南银监局、河南保监局9部门联合印发《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》，启动河南房地产市场专项整治行动。随后，郑州市政府连续发文，将在全市范围内深入开展房地产市场专项整治工作，重点查处房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的四大类违法违规行为。

　　点评：2018年房地产市场的监管方向和重心从控需求、控供给转向抓秩序、稳预期。郑州楼市交易秩序趋于规范、平稳健康发展，“房住不炒”正更好地落地。楼市政策虽然在10~11月发布次数逐渐减少，11~12月基本没有加码收紧。但整体看，调控力度依然维持高温状态。

　　关键词：“稳”字当头

　　回望：国家统计局数据显示，1~11月份，全国商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1~10月份回落0.8个百分点。11月份，各地房地产市场整体保持稳定。其中，郑州11月新建商品住宅销售价格指数较10月环比上涨0.8%，同比增长9.4%。

　　点评：2018年，中国房地产市场持续调控，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调，房地产市场涨幅明显放缓，“金九银十”成色不足，郑州房地产市场保持平稳运行，逐步回归理性。

　　关键词：蝉联“新一线”

　　回望：4月26日，2018年《中国城市商业魅力排行榜》发布。郑州在2017年进入“新一线城市”行列后，2018年继续上榜，且超越长沙、沈阳和青岛，从第12位上升到第9位。城市魅力的不断提升，城市吸引力的不断增强，也给郑州房地产市场的发展带来一定影响。

　　点评：郑州连续两年上榜“新一线城市”且位次逐年上升是郑州国家中心城市建设和发展的必然趋势。这将吸引更多的人才来郑州安家落户，使得房地产市场真正的刚性需求增加，将给郑州房地产市场带来新的发展利好。

　　关键词：“底价成交”

　　回望：2018年郑州土拍市场风向转变明显，从上半年的火爆到下半年的平静，“底价成交”成为常态，并在进入10月之后，出现了土地流拍情况。土拍的平静不止发生在郑州，全国土地市场风向也已发生转变。数据显示，11月全国建设用地共成交5664宗，比上月减少1290宗，比去年同期减少162宗；成交金额达4154.89亿元，环比下降7.86%，同比下降15.7%。

　　点评：各大房企目前在郑州的拿地策略以“稳”为主，十分谨慎。但这并不意味着房企放弃了拿地，而是蓄势待发希望争取优质地块，一些房企希望通过拿地谋求下一轮市场的发展机会。所以，房企对土地，尤其是优质住宅用地依然保持热度。

　　关键词：抢人大战

　　回望：5月8日，郑州市人民政府办公厅公布《郑州市青年人才公寓建设工作实施方案》（以下简称《方案》），我市首批青年人才公寓共计划建设（含购买）2.5万套，分两期进行，2018年底前全部开工建设。《方案》明确，公寓建设按照“户型合理，面积适中，简装入住，绿色环保”标准，成品交房，符合各类青年人才对住房的需求。12月13日，来自郑州房地产和产权交易中心的消息称，截至目前，郑州有超过300名青年人才领取购房补贴，总金额超过1000万元。同时在当前政策下，有8675名非郑户籍青年人才在郑州买房。

　　点评：人才是未来郑州发展的重要资源。在全国性的抢人大战中，郑州不仅实施了人才新政，还不断加快青年人才公寓建设，吸引激励青年人才在郑创新创业，使其能更好地扎根于城市、融入城市生活。人才的涌入也将进一步提升郑州房地产市场的活力。

　　关键词：房贷利率

　　回望：数据显示，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率的1.165倍，环比10月持平；同比去年11月首套房贷款平均利率5.36%上升6.53%。2017年以来，全国首套房贷利率单边上涨的行情，终于在2018年11月份出现了刹车的迹象。据了解，目前，郑州首套房贷利率普遍按基准利率上浮25%~30%，二套房贷利率基本按基准利率上浮35%。

　　点评：房贷利率与楼市息息相关。受到楼市调控政策和金融去杠杆的影响，近年来银行资金成本高，房贷发放热情不高，利率节节上涨。而近期，部分一二线城市房贷利率松动，这也体现了当前房地产市场的一些微妙变化。

　　关键词：新区建设提速

　　回望：2018年中旬，郑州市政府下发《2018年郑州市组团新区建设专项工作方案的通知》，涉及11个组团的基础建设、公共服务设施（医院、学校、文化、体育等）、新区建设等，力争全年的固定资产投资突破1585亿元。

　　点评：近几年，在郑州建设国家中心城市、城市框架不断拉大的过程中，郑州各组团新区发展步伐也不断加快。组团新区是郑州城市、产业、经济发展的新增长点，也是未来郑州城市现代生活的先行区。组团新区的快速发展意味着郑州的发展模式已经从“摊大饼”转变为“包饺子”，城市生活方式在改变，生活质量在提升。从以前的城市中心“一家独大”，到如今的多个组团新区崛起，对于购房者而言，购房意愿也正从“一窝蜂地扎堆”向“萝卜青菜各有所爱”转变。

　　关键词：商业地产崛起

　　回望：11月20日，《中国商业地产活力40城》报告发布，报告按照零售指数、休闲指数、购物中心指数、消费力指数4个维度进行排名。郑州排名第19位，商业地产活力连续两年上升。郑州2018年至少新增28个商业项目，新增商业体量达150.5万平方米。此外，2018年郑州新开业的商业项目为2017年的3倍之多。

　　点评：近年来，郑州商业项目建设加速度，商业业态不断丰富，实现了由“一中心”向“多中心”的转变。随着郑州城市框架的不断拉大和基础建设的不断完善，以及房地产开发企业的不断发力，郑州城市的活力正逐渐体现，商业魅力值也在大幅提升。联合拓展、深化布局的“商业+地产”方兴未艾。（记者 龙雨晴）